یزدفردا
پایگاه خبری و تحلیلیپيشخريد مسكن نوع متفاوتي از انواع معاملات ملك به حساب مي‌آيد كه در آن، فرد پيش‌خريدار در مقايسه با خريدار معمولي، از امتيازات مالي ويژه‌اي برخوردار مي‌شود و در عين حال، نسبت به همان خريدار معمولي – خريدار معمولي در بازار مسكن فردي است كه در ازاي دريافت يك واحد مسكوني كامل و آماده مصرف، كل ارزش معامله را به‌صورت نقد و يكجا به فرد فروشنده تحويل مي‌دهد- بابت معامله‌اي كه انجام مي‌دهد ريسك فوق‌العاده زيادي را بايد تحمل كند!
در معامله پيشخريد مسكن، فرد پيش‌خريدار در ازاي يك واحد مسكوني در حال ساخت، مبلغي را به‌صورت بيعانه به سازنده ساختمان كه در نقش پيش‌فروشنده در معامله حاضر مي‌شود، پرداخت مي‌كند و اين دو در قراردادي كه در بنگاه‌املاك يا دفترخانه تنظيم و امضاء مي‌كنند، به يكديگر متعهد مي‌شوند كه در ازاي تكميل فرآيند ساخت آن واحد، مابقي مبلغ؛ ردو‌بدل شده و سرانجام واحد آماده‌شده تحويل داده شود.
گرچه این روزها بازار معاملات مسکن به‌خصوص در بخش خرید و فروش کم‌رونق‌ترین روزهای خود را پشت سر مي‌گذارد اما، هنوز هم در بخش‌هايي از این بازار فعالیت‌هايي انجام مي‌شود که رونق نسبی خود را مدیون سردی موجود در بازار معاملات واحدهای مسکونی آماده مصرف است. پیش‌فروش واحدهای مسکونی، به‌عنوان یکی از رایج‌ترین شیوه‌هاي معاملاتی در بازار مسکن، از جمله این روش‌ها است که هرچند این روزها ابهام موجود در خصوص آینده بازار مسکن، از تعداد این نوع معاملات نیز کاسته است اما هنوز، این شیوه نسبت به معاملات معمولی واحدهای نوساز یا چند سال ساخت در بازار مسکن، از رونق نسبی برخوردار است. این در حالی است که این روزها به علت کاهش قدرت خرید مردم برای معامله یک واحد مسکونی نوساز یا کم سن و سال، با توجه به حبابی بودن قیمت‌هاي پیشنهادی مالکان و همچنین نبود فروشنده واقعی در بازار، متقاضیان بازار مسکن ترجیح مي‌دهند مسکن مورد نیاز خود را با تحمل زمان بیشتر اجاره‌نشینی، پیش خرید کنند.
از سوی دیگر، شواهد موجود در بازار مسکن حاکی است كه هم‌اکنون قیمت هرمترمربع واحدهای مسکونی پیش‌فروشی، حدود 500 هزار تومان با واحد نوساز اختلاف قیمت دارد؛ این فاصله قیمتی و همچنین شیوه اقساطی پرداخت هزینه‌هاي ساخت تا زمان آماده شدن واحد مسکونی، برای بسیاری از خریداران که قدرت خرید پایین‌تری دارند و قادر به تامین یکجای ارزش کل واحد مسکونی آماده نیستند، مناسب به نظر مي‌رسد.
از طرف دیگر، سازندگان واحدهای مسکونی که هم‌اکنون به دلیل عدم شفافیت قیمت‌ها در بازار مسکن، افزایش هزینه‌هاي ساخت و امید به گران‌تر شدن واحدها، از فروش واحدهای آماده خود اجتناب مي‌کنند، این روزها ترجیح مي‌دهند برای تامین مالی پروژه‌هاي جدید خود از شیوه پیش‌فروش استفاده کنند. به این ترتیب، آنها با این شیوه علاوه بر اینکه بازار پرمتقاضی‌تری در اختیار دارند و جلوی ضرر و زیان احتمالی خود را در نتیجه افزایش احتمالی قیمت واحدهای آماده در آینده مي‌گیرند، بیکار هم نمي‌مانند و با سرمایه‌اي که اغلب از وجوه پیش‌فروش واحدها عایدشان مي‌شود، ساخت‌وساز تازه‌اي را آغاز مي‌کنند.
به این ترتیب، هم‌اکنون که شرایط قیمت‌ها و معاملات در بازار مسکن مبهم و راکد است، پیش‌فروش شیوه مناسبی برای خانه‌دار شدن کسانی که قدرت خرید پایین‌تری دارند و همچنین بیکار نماندن سازنده‌ها محسوب مي‌شود. اما، در حال حاضر، شرایط پیش فروش و همچنین واحدهایی که تحت عنوان واحدهای پیش فروشی به بازار مسکن عرضه مي‌شوند نیز متناسب با شرایط معاملات در بازار مسکن تعیین مي‌شود که در ادامه به مهم‌ترین آنها اشاره مي‌شود.
پیش‌فروش به نفع کیست؟
به طور کلی، پیش‌فروش از معدود شیوه‌هاي معامله مسکن محسوب مي‌شود که در صورت التزام به تمام اصول قانونی، همچنین رعایت شرط انصاف از جانب سازندگان و عمل به تعهدات در زمان تعیین شده از جانب طرفین، هم به سود خریدار است و هم به سود سازنده. این در حالی است که در شرایط فعلی که به دلیل کاذب بودن قیمت‌ها در بازار مسکن و نبود خریدار و فروشنده واقعی، عملا معامله‌اي در بازار مسکن صورت نمي‌گیرد و اگر هم صورت گیرد حاشیه سود و زیان برای خریدار و فروشنده مبهم است (احتمال زیان دیدگی یکی از طرفین)، پیش فروش شیوه ایمن‌تری برای خریدار و سازنده به حساب مي‌آید.
فضای تازه در بازار
شواهد موجود نشان مي‌دهد، هم‌اکنون، فضای به‌خصوصی در بازار پیش فروش مسکن حاکم شده است. نگاهی به فایل‌هاي عرضه شده به بازار این دسته از معاملات حاکی است كه پیش‌فروش تنها در متراژهای متوسط رو به بزرگ انجام مي‌شود، به این علت که بازار واحدهای کوچک متراژ به دلیل آنکه همیشه پرمتقاضی است و قیمت فروش هرمترمربع از این واحدها هم از واحدهای مشابه با متراژ بزرگ‌تر بیشتر است، سازندگان این واحدها اغلب ترجیح مي‌دهند تا تکمیل کامل واحدها صبر کنند تا بتوانند آنها را با قیمت بالاتری به فروش برسانند. از سوی دیگر، آنطور که فعالان بازار مسکن مي‌گویند، در شرایط فعلی که بازار معاملات خرید و فروش مسکن رونق ندارد بهترین زمان برای پیش خرید محسوب مي‌شود، چرا که در دوره‌هايي که بازار معاملات مسکن رونق دارد، قیمت واحدهای پیش‌فروشی معمولا در حد قیمت واحدهای نوساز است. این در حالی است که هم اکنون فاصله قیمتی بین واحدهای پیش‌فروشی و واحدهای نوساز، به طور میانگین مترمربعی 500 هزار تومان است. بنابراین به متقاضیان توصیه مي‌شود که اگر برای خرید واحد مورد نظر خود عجله ندارند یا تصمیم به پیش‌خرید گرفته‌اند، الان بهترین زمان برای عملی کردن این تصمیم است.
پیش فروش به دلیل نیاز مالی سازنده
اما، در سمت دیگر بازار معاملات پیش فروش، که مربوط به سازندگان این واحدها مي‌شود، اغلب سازندگانی که تمایل به پیش‌فروش دارند کسانی هستند که برای آغاز، تکمیل یا اتمام پروژه خود نیاز مالی دارند؛ به این ترتیب، واحدها را پیش فروش مي‌کنند تا از این طریق، پروژه‌اي که در دست دارند به علت بدهی یا نداشتن نقدینگی کافی برای ادامه کار تعطیل نشود.
در این میان سازندگانی هم هستند که به دلیل کسب مجوزهای جدید برای گسترش پروژه، به علت آنکه قبل از شروع کار احتمال گسترش پروژه خود را نمي‌دادند، برای تامین منابع مالی به منظور افزایش تعداد واحدها یا طبقات، مجبور به پیش‌فروش مي‌شوند.
از سازنده بنام پیش خرید کنید
هر چند زمان اندکی تاخیر – معمولا یک یا دو ماه – در پروژه‌هايي که پیش فروش مي‌شوند در اغلب این دسته از معاملات مسکن طبیعی به نظر مي‌رسد اما، اغلب سازندگان برای آنکه گرفتار جریمه‌هاي ناشی از تاخیر نشوند معمولا زمان تحویل را طوری تعیین مي‌کنند که چند ماهی از آنچه محاسبه کرده‌اند، جلوتر باشند. با این وجود، خریدار باید توجه داشته باشد که پیش خرید را تنها باید از سازندگان بنام و مورداعتماد منطقه انجام دهد و از خرید واحد سازندگانی که صلاحیت آنها برایش مبهم است، خودداری کند. تعیین میزان دقیق ضرر و زیان حاصل از تاخیر سازنده، به صورت روزانه، در قرارداد پیش فروش و همچنین دریافت کد رهگیری در زمان انعقاد این دسته از قراردادها از ضرورت‌هايي است که باید در زمان پیش خرید مورد توجه قرار گیرد.